インドネシア

インドネシアの住宅不動産市場への外国投資の制限が緩和される可能性がある

公開済み

7ヶ月前

2023 年 9 月 29 日

インドネシアは世界で最も美しい国のトップに近く、経済規模でドイツ、日本、英国を追い抜き、今世紀半ばまでに世界第４位を確保すると予測されている。

国内総生産（GDP）は年間5%を超える驚異的な速度で成長しており、世界平均を大きく上回っています。 XNUMX年前に導入されたニッケル鉱石の輸出禁止措置は成功したようで、多額の海外投資を同国に呼び込み、インドネシアを世界的な電池製造産業の中心地に変えた。都市居住者の数も、高い出生率と進行中の都市化によって後押しされ、目覚ましいペースで増加しています。

世界銀行は、780,000年までに年間2045万世帯の新規世帯形成が見込まれ、長期的に堅調な住宅需要を促進するとしている。

したがって、一見したところ、インドネシアの不動産市場は投資に理想的な場所です。

生計費データベースの Numbeo によると、住宅不動産の価格は、同等の収入を持つ他の国よりも大幅に低いです。

それによると、インドネシアの都市中心部の住宅物件の平均価格は 1,600 ドル強で、それぞれ 2,800 ドルと 2,500 ドルというベトナムやフィリピンよりも大幅に安いという。

収入の増加と家族が標準以下の住宅からより良い新築の場所に移り住むことで、需要はさらに押し上げられる一方、国内の主要な開発業者や建設業者のほとんどが、迫り来る満期と限られたスペースで過剰なレバレッジを利用しているため、供給側は能力の上限に達しつつあるようだ成長する。

全体として、価格の上値は非常に魅力的に見えます。

それでも、価格が比較的低いままであるのには十分な理由があります。

インドネシアの家族の 2 人に 6 人だけが公開商業市場で住宅を購入する余裕があり、人口の XNUMX% 以上 (約 XNUMX 万人) が事実上ホームレスであるため、インドネシア政府の最優先事項は長年にわたって富裕層から市場を保護することである。外国人は、特にジャカルタやバリのような場所で、住宅価格を押し上げるだろう。

2015年まで、インドネシアでは外国人は事実上居住用不動産を所有することが認められていなかった。すべての購入は地元の候補者を通じて行われました。

国内法は依然として外国人による不動産の完全な「自由保有」所有権を事実上禁止しており、外国人の権利は最長80～100年の借地権に制限されており、住宅ローン融資へのアクセスは認められていない。政府はまた、外国人投資家が購入できる不動産の最低価格を設定しており、その範囲はスマトラ島北部などのアパートの約65,000万325,000ドルから、ジャカルタ、バリ、ジャワの一部の住宅のXNUMX万XNUMXドルまでとなっている。

インドネシアの基準では高級セグメントです。安いものはすべて地元の人たちに残されています。

この制限は表向きはインドネシア人にとって不動産価格を手頃な価格に保つことに成功しているが、大規模な官僚主義と過度に拡張されたインフラ開発目標と相まって、建設部門の収益性を制限している。

増加する債務に苦しむ企業は十分なフリーキャッシュフローを生み出すことができず、中国の企業と同様に警鐘を鳴らしている。

これは、他の考慮事項の中でも特に、外資所有の自由化に向けた歴史的な動きを促しました。

2021年、インドネシアは、外国人買い手に対して取引を進める前に長期滞在許可を取得するという要件を廃止し、海外投資家に有利な所有権法のさらなる変更を導入した。

しかし、これまでのところ改革は期待されていた画期的な成果をほとんどもたらしていない。

過去数年間に、これまでのところ、指名者なしでインドネシアの住宅不動産を直接購入した外国人所有者はわずか約200人で、40年にはそのうち約2023人にとどまると推定されている。

専門家らは実施の遅れが原因だとしている。地方自治体は依然として住民IDを要求しており、所有権登録プロセスが長く複雑なままだと報告されている。

しかし、これらすべては間もなく変わると予想されます。

建設部門がGDP成長の約20％を占め、金属、エネルギー、コンクリートからサービスに至るまであらゆるものに対する国内需要が改善しているため、インドネシアには住宅市場を少なくともプレミアム面で外国投資家にさらに開放する以外に選択肢はない。セグメント。

最終的には政府が、少なくとも限られたフリーゾーン形式の領土内で、外国人にも本格的な自由保有権を認め、登録手続きを合理化すると推測する人もいる。

政府は裕福な移民も呼び込もうとしている。