封鎖が英国の不動産セクターを荒廃させた後、Covid条項は住宅購入者と販売者を保護することができますか？

公開済み

3年前

2021 年 3 月 29 日

最大500,000万ポンドの不動産売却のための印紙税の休日の延長の見通しを何ヶ月も軽視した後、英国のリシ・スナック首相は最終的に英国の住宅部門のための大胆な新しい一連の刺激策を選択しました 2021の予算今月初めに発表されました。印紙税の休日の31か月の延長に加えて、当初はXNUMX月XNUMX日に期限が切れる予定でしたが現在実行中 5月末まで、「通常へのスムーズな移行」を確実にするために、一部の販売についてさらにXNUMXか月の免除が続き、首相は現在、XNUMX％の預金で住宅ローンの住宅ローン保証を展開しています。

英国王立チャータードサーベイヤー協会（RICS）の調査結果によると、対策はすぐに実現します。昨年XNUMX月に封鎖措置が解除された後、住宅セクターは強い数字を示したが、市場を XNUMX年ぶりの高値、英国の貸し手は、住宅ローンへのアクセスを制限することにより、回復が持続しないことをほぼ確実にしました。最初の封鎖から抜け出し、英国の銀行は固定金利の95年および105年の住宅ローン取引を15％のローントゥバリュー（LTV）でXNUMXからわずかXNUMXに引き下げました。記録高い返済手数料がかかります。

そのため、不動産活動のラッシュ封鎖の最初のXNUMXか月に続き、プロンプトが表示されました予測昨年下半期の不動産回復の落ちる 2021年の最初のXNUMXか月間で、パンデミック時代の経済における現実的な期待の必要性が実証されました。 RICSは 29％の低下 9月の買い手からの問い合わせでは、XNUMX月にはさらにXNUMX％減少し、調査員は市場に出回っている物件が少なくなっていることを確認しています。昨年の封鎖後の楽観主義とは対照的に、多くの住宅市場アナリストは弱気2021 サヴィルズのような不動産業者が新しい予算に新鮮な反応を示したとしても、スナックの最新の発表の前に予測来るべき急騰する価格の。

とりわけ、不安定な住宅セクターに対するスナックの介入の大きな影響は、過去XNUMX年間にパンデミックが住宅購入者と販売者に与える影響を緩和する上で英国政府が果たした重要な役割を示しています。その現実は、不動産セクターを安定させ、それに参加しようとする個人を支援するために、住宅ローン制度や免税期間を超えて、政府の行動を拡大することへの要求を満たしています。困難な財政難にある多くの家族。

UK ConveyancingAssociationのBethRudolfが言ったように ユーレポーター：「政府は、取引が平均22週間もかからないように、住宅移転プロセスの改善を義務付けるべきでした。彼らは、不動産業者の規制、借地権に関する法務委員会の報告、および省を支援するために設立された住宅売買グループによって開発されたソリューションをすべて手元に置いていますが、残念ながら、特定の部分に信念があるようです強制的な規制は答えではないという政府の。弁護士や不動産業者による自発的な変更の提供は、十分に遠くまでは行かないので、まさにそれが必要であると私たちは信じています。」

予測不可能な健康危機の真っ只中に住宅市場を強化するための最も効果的な潜在的な対策のXNUMXつは、Covid条項昨年のパンデミックにより数千件の取引が中断された後、不動産専門家によって推奨されました。 Covid-19がプロパティチェーンシステムの根本的な欠陥を明らかにしているので、そのような条項は政府にもっと根本的な産業改革への道の第一歩を提供することができますか？

買い手と売り手への繰り返しのショックは需要を弱める

31月XNUMX日の当初の締め切りに関する首相の顔印紙税の免除政府自身の責任に対する見方の変化を反映しています。当初の休憩により2020年後半に住宅購入が増加しましたが、今年の最初の数週間に購入しようとした家族は、 BBCの呼び出し政府主導の需要の急増により、測量士、不動産業者、その他の不動産専門家の間で遅れが生じたため、「納税期限を超える競争」が発生しました。リスクにもかかわらず提起 'で数十万のトランザクションに崖の端'、と激しいキャンペーン延長を確保するために住宅購入者と不動産協会によって、首相は延長が最終的に新しい予算の一部になる前に期限を延期することを繰り返し拒否しました。

印紙税の休日の経験、および期限が切れる前に購入を完了できなかった場合に数万ポンドを失うことになった住宅購入者の経験は、最初の封鎖に巻き込まれた何千もの将来の住宅購入者と販売者の悲劇的な経験を反映しました2020年未満前。バターフィールドの調査によると、XNUMX年の最初の封鎖の結果、不動産セクターは他の経済とともに強制的に閉鎖されました。 10分の3 確保していた買い手になる」原則として住宅ローン'（MIP）は敷物を足元から引き出し、住宅契約の交換後にシャットダウンが実施された結果、交換保証金を失いました。

複数の取引をつなぐ「チェーン」に基づいて構築された英国の不動産市場の独特の性質により、英国の住宅購入者と販売者は、Covidなどのショックの影響を特に受けやすくなっています。自分の買い手が購入を完了できなくなった、壊れたチェーンの真っ只中にいることに気付いた買い手は、さらなる取引で売り手に借りている預金を取り戻す権利がありません。 XNUMXつの住宅ローンブローカーとして説明 タイムズ：「[預金]契約は原則として法的拘束力はありません。ほとんどの場合、売り手は同情的で、ほとんどまたは無料で相手方を契約から解放することを望んでいますが、契約上、そうする義務はありません。」

買い手と売り手の両方を保護するためのCovid条項の標準化

パンデミックが始まる前でも、原因は 5人に1人不動産購入の失敗は連鎖の断絶でした。 2017年には、現象のコスト年間500億ポンド以上の住宅所有者回収されていない運搬、評価、仲介、調査のコストで、売り手に売りにくい物件を残します。 Covidにリンクされた封鎖はこれらのリスクを増大させ、バターフィールドは調査されたバイヤーの半数以上が封鎖の結果としてチェーンの途中で閉じ込められていることに気づきました。購入者のXNUMX人にXNUMX人は、オファーが受け入れられた後、購入を取りやめることを余儀なくされました。

閣僚は「プロパティチェーン」システムに取り組むよう求められているが、暫定措置は英国政府が標準化して義務付けることである可能性が高い。Covid-19条項s 'は、住宅・コミュニティ・地方自治省と住宅売買グループとのコラボレーションとして開発されました。このような条項の適用は、パンデミックに直接関連する特定の状況に限定されますが、過去XNUMX年間の生きた経験は、数千人の将来の住宅購入者の経済的および感情的な幸福に対する潜在的な有益な影響を示しています。セクター自体もこの条項を歓迎しており、ベス・ルドルフはそれを「業界と消費者をサポートするために非常に迅速に提供された素晴らしいアイデア」と呼んでいます。

政府の意見を取り入れて作成されたこの新しい条項は、不動産契約において義務的または普遍的ではなく、現在の危機の終わりまで政府がそのような条項の使用を促進または義務化する努力を行うべきかどうかという疑問を提起しています。。英国の住宅購入者と販売者のためのCovid救済キャンペーンなどの草の根の取り組み（CCR-英国）たとえば、住宅長官のロバート・ジェンリックと政府に「公共の保護とサポート」は、昨年XNUMX月の最初の封鎖の開始時点で、「Covid条項」を法的に義務付け、有効にすることにより、影響を受けた買い手と売り手に伝えます。

議会の行動送金を拡大するこれらの条項のうち、または痛みを伴う（しかし必要な）公衆衛生上の決定によってすでに影響を受けた何千人もの個人に遡及的に保護を拡大することは、政府に、不動産危機–住宅セクターの安定に対する国民の信頼を回復し、今後数か月にわたるより広範な改革の基礎を築きます。

それでも、ルドルフなどの業界リーダーは、長期的な改革への道はパンデミックをはるかに超えて広がるだろうと警告しています。規制の変更を要求する多くの問題の中には、「借地権、家賃、当局の情報を含む上場時の情報の事前提供」の義務の欠如、「証明書を通じて不動産を購入できることを証明する」というバイヤーの要件の欠如があります。原則として貸し手の決定または資金源を確認する」こと、および売り手が「売り手のなりすまし詐欺を回避するために」不動産との関係を実証すること、および「不動産業者の規制と土地登記のデジタル化の両方の観点からの必要性」と機械で読み取り可能な行為。」

英国がこれらの規制上の欠点に対処する場合、業界の代表者は、「オファーが受け入れられると、当事者はすべてが通過することを知って関連する取引を取引できる」と主張します。つまり、買い手と売り手の両方が一定レベルの確実性を享受するでしょう。パンデミックが始まって以来、それは市場からひどく不足しています。

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